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_“贵阳模式”解析公租房保障体系建立

2017-11-22 03:38

新闻提示

贵阳“公租房”时代来临

早在2007年,“公租房”这一概念就曾在贵阳“酝酿”。省委常委、贵阳市委书记李军在研究住房保障体系时就提出“建设周转租赁房”和“租赁型经济适用住房”的思路。随后,市委、市政府制定了《中共贵阳市委、贵阳市人民政府关于实施“住有所居”行动计划的意见》,并将“住有所居”列入解决民生问题的“六有”行动计划之一。

2010年6月12日,由住房和城乡建设部等部门联合制作的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布,公租房的话题成为各大媒体关注的焦点。

2011年2月12日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强来到贵阳市视察公租房、廉租房建设和城市棚户区改造情况,提出了希望和要求。

2011年2月14日、24日,省委常委、贵阳市委书记李军对全市保障性安居工程建设进行调研,召开座谈会讨论贵阳市完善住房保障体系,解决不同收入群体住房困。

3月26日,贵州省贵阳市大营坡片区棚户区改造项目和渔安新城公租房项目正式启动建设,标志着贵阳市积极探索西部城市保障性安居工程建设和管理的新路子迈出重要步伐。

5月9日《贵阳市公租房管理暂行办法》正式实施,公租房的申请受理工作也全面启动。6月21日,贵阳市通过媒体对今年上半年已筹集的分布在全市各区域的10373套公租房进行公告,并将通过公开摇号方式进行分配。由此,第一批专门为城市“夹心层”群体提供的公租房“面世”。“十二五”期间,贵阳市住房困难的中低收入家庭将有望住上由政府提供的管理规范、设施配套、居住稳定的公租房,“住房难”问题将逐步得到解决。

最大限度保障人民群众“住有所居”

今年2月,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在实地察看了贵阳市保障性住房建设情况后给予充分肯定,希望贵阳市在公租房和廉租房并轨、公租房管理以及保障性住房建设长效机制等方面探索经验。按照省委、省政府贯彻这一重要指示的明确要求,贵阳市积极实践,摸索符合贵阳实际的西部城市保障性安居工程建设和管理的新路子,建立多渠道、多层次、多方式的公共住房保障体系,初步形成了政企并力、建储并举、公廉并轨、租补并行的住房保障模式,进一步加大了以公租房为主,涵盖廉租住房的住房保障新体系的推进力度。

贵阳市委、市政府提出建设生态文明城市,不仅仅是实现人与自然的和谐,也是在实现人与人的和谐。党的十七大报告提出的“加快推进以改善民生为重点的社会建设”,从一开始就被贵阳市委、市政府作为建设生态文明城市的重要内容。

贵阳市委、市政府始终把解决好困难群众的基本住房问题,实现人民群众“住有所居”,作为党委、政府的基本职责,和一项重要政治任务,当成改善民生、调整结构、促进发展的重要举措。从2007年底,贵阳市委、市政府启动“六有”民生行动计划,并坚持把推进实施“住有所居”行动计划列入解决不同收入群体“住房难”问题的重要抓手,作为纵深推进生态文明城市建设的重要内容之一,采取切实有效的措施,在解决城市低收入家庭的基本住房需求方面取得明显成效

贵阳市委书记李军就老百姓“住有所居”问题多次召开专题会议、进行调研,并明确提出:要把推进保障性安居工程作为“一把手”工程,认真探索保障性安居工程建设的长效机制。大规模建设公租房,积极探索廉租房与公租房并轨,激活房屋租赁市场,切实解决“夹心层”的住房难题。严格准入和退出机制,重点解决好保障性住房“退出难”问题。探索政府主导、市场运作相结合的运作模式,力争用三年时间,基本完成城市和国有工矿棚户区以及中心城区“城中村”改造任务。

贵阳市委副书记、市长李再勇介绍,近年来,贵阳市把社会管理创新作为服务民生住房问题的能力和标尺来加以考量,紧紧“盯住”社会管理创新的重点项目建设,不断确立了抓好住房保障问题与社会管理两者并重的新导向。通过大胆创新,积极探索,全市提出并实施了一整套公租房保障体系。2011年6月底前,贵阳市将开工建设315万平方米公租房;2012-2013年将新增开工近1000万平方米公租房。加上“十一五”时期建设的2万余套廉租住房,至“十二五”期末,将有近30万户城市中等偏下收入家庭纳入住房保障范围,保障面将覆盖到20%的城市中低收入住房困难家庭,实现应保尽保,使保障性安居工程成为为老百姓谋幸福,共享改革发展成果的民心工程。

“目前,贵州省的公租房建设工作刚起步,相关工作正在进行之中,贵阳走在了全省的前面,很多创新性的做法甚至可以在全国推广。”贵州省建设厅有关负责人表示,贵阳市把大力发展公租房作为城市升级换代的良机,加大城中村和棚户区的改造,按照《贵阳市2009—2020年总体规划》中“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略,科学规划,形成多点多中心的格局,不断优化城市布局。

一解

国民共举+收储配租

实现可持续发展

《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》的出台,标志着贵阳市住房保障体系发生了一个重大变化:从今年开始,该市开始实行公(租房)廉(租房)并轨管理的住房保障体系,将新就业无房职工、新毕业大学生和非本市户籍的外来务工等“夹心层”群体纳入保障范围,扩大了住房保障面,完善了住房保障体系。

“国民共举”破解资金瓶颈,“收储配租”破解房源难题,这是贵阳市推进公租房保障体系建设创新体制机制的两大亮点。无论是建设所需的巨额资金,还是大量的房源,贵阳市都进行了远谋近施的考量。

作为西部欠发达城市,面对自身财力有限且住房保障任务空前繁重,贵阳市将政府的主导作用体现在发挥资金的放大效应、规划布点重点倾斜、用地全力保障、加快建设和盘活存量等方面,充分发挥杠杆作用,撬动更多的社会资本建设保障性住房。2009年4月,贵阳成立了市公共住宅建设投资有限公司,作为政府保障性住房建设管理的杠杆和载体。政府将各种财政性资金打捆整合成公司资本金,通过银企合作、发行债券、引进战略投资者等方式进行资本运营,实现优质资产良性滚动、循环发展。同时,贵阳市还通过建立可持续的盈利模式,有效调动社会力量特别是引进技术力量强、社会信誉好的企业踊跃参与,形成了政、企、民多赢的局面。政府采取了一系列支持措施,通过行政划拨土地、适当提高容积率、配套设施出租出售、鼓励农村集体经济组织参与等办法,确保参与保障性住房建设的社会资本有稳定、合理的长期回报。

据介绍,贵阳市今年继续加大保障房建设资金筹集力度,一是发行政府债券,预计可筹集10—15亿元;二是与北京国际信托投资有限公司合作,用信托基金参与保障房建设,已达成50亿元的意向性协议。这两块资金可解决贵阳市“十二五”期间保障房建设资金的70%左右,其他部分将通过财政和土地收益以及社会力量参与等来解决。而社会力量参与公租房建设,也有了实质性进展。贵阳市与中天城投初步搭成建设600万平方米公租房的意向协议。3月26日,中天城投投资开发的渔安新城100万平方米公租房项目正式启动,作为贵阳市引入社会投资参与的首个公租房建设项目,两年内这将为贵阳市供应1.6万套公租房。

多渠道广辟公租房房源,贵阳市采取了一“建”二“买”三“收”的思路:一是抓紧建设一批“小户型、齐功能、质量可靠”的公租房。二是在价格合适的前提下,向房开商购买一定数量的房屋,作为公租房面向社会出租。三“收”,则是通过贵阳首创的“房屋银行”收储配租模式,通过政府行为收储社会闲置房源,以成本价租赁给符合保障条件的家庭,弥补公租房房源不足。“房屋银行”平台,沟通了住房资源与住房需求之间的公信便道,对于释放中低收入家庭住房压力、激活社会闲置住房资源、缓解政府短期扶助性住房建设投入强度效果斐然。

通过以上方式,今年上半年全市就筹集10373套公租房。

二解

租补分离+梯度保障

促公平

为了放大租赁住房补贴资金效用,在解决目前中央租赁补贴资金积压问题的同时保障公平,贵阳市在建立公租房保障体系时采取“租补分离”+“梯度补贴”的形式,一旦公租房保障家庭不符合条件,停止发放租赁补贴资金,建立退出机制,由其按市场租金标准向公租房出租人交纳租金。并按保障家庭的收入和住房情况梯度分层次发放,家庭收入高的补贴相应就少,收入低的补贴相对较高,实现保障公平。按公租房保障家庭的收入标准,贵阳市从低保至中等偏下收入按梯度设置0.9、0.5、0.3三个补贴系数,比如,一个低保家庭,家庭人口3人,补贴系数为0.9,其领取的租赁为:10元/平方米×15平方米×3人×0.9=405元。

若该家庭租住收储的南明区沙冲南路87号绿苑小区(三期)天源居17号楼1单元7层1号71.1平方米简装房,二室一厅,每平方米月租金9.5元,每月租金675.5元,扣除政府发放的租赁补贴405元后,该家庭每月承担的租金270.5元。

若该家庭租住政府统筹建设的贵阳市图云关一期公租房,两室一厅一厨一卫,面积49.86平方米,每月租金448.74元,扣除政府发放的租赁补贴405元后,每月承担的租金43.74元。

若该家庭租住市政府统筹建设的贵筑街道办事处桐木岭公租房,二室一厅,面积49.3平方米,月租金246.5,扣除政府发放的租赁补贴405元后,该家庭每月交纳租金后,还可结余158.5元。

租金递增建立腾退机制,根据《贵阳市公租房管理暂行办法》:租住公租房的家庭,至被取消保障资格起6个月内未腾退公租房的,按市场租金标准缴纳房屋租金;6个月至1年内未腾退公租房的按市场租金的1.2倍缴纳房屋租金;1年以上未腾退公租房的按市场租金的1.5倍缴纳房屋租金;对拒不退出又不按规定缴纳房屋租金的,出租单位可向人民法院申请强制执行。通过将公租房的租金从低于市场租金逐步向高于市场租金调增的方式,将不符合公租房保障条件的家庭清退出公租房,建立实物配租房屋的腾退机制。

“公租房不是福利分房,要严格准入和退出机制。”据贵阳市住房和城乡建设局的有关负责人介绍,贵阳市对公共租赁房将实行准入管理,逐步建立健全申请、审核、公示、轮候、配租和退出机制。在准入方面通过设置一定的“门槛”,包括家庭收入状况等,在退出机制方面,承租者经济条件改善了就应该退出,每户的租赁时间为3年,假若租赁期到期后要续租的租户,相关部门还将对其条件重新审核。

三解

保基本+市场调控

引导合理住房消费

据贵州房屋租赁公司的抽样调查,在贵阳可以享受公租房的大中专毕业生、农民工和外来务工者,不少于50万人,而全省这类人员大概近百万人。

贵阳市为此而实施的廉租房与公租房并轨发展,扩大了保障覆盖面,城市中等偏下收入家庭、新就业职工、刚参加工作大学生、进城务工人员等“夹心层”群体逐步纳入住房保障范围,共享改革发展成果、增进社会和谐、维护社会公平,实现保基本目标。根据调查,目前贵阳市房屋私有化率76%,老城区房屋闲置率17%,新城区空置率41%。面对房屋空置现象突出,但新建的公租房又不能完全满足需要的矛盾,贵阳市“诱”和“挤”双管齐下,激活房屋租赁市场,在供需之间架起一座“桥梁”,既增加了住房有效供给,分流部分购房需求,又可引导建立合理的租房和购房观念,形成“梯度消费、以租为始、先租后买”的住房消费模式,使住房需求平稳有序释放,促进房地产市场平稳健康有序发展。

“重视租赁市场,抓住了解决住房问题的要害。”贵阳市正通过尝试建立成熟、发达的房屋租赁市场,从而有效扭转“重买房、轻租赁”的倾向。同时,通过教育引导、减免税费,让不愿意通过中介交易而催生的庞大地下租赁市场从“地下”走到“地上”,逐步走向公开化、合法化、规范化。并利用价格杠杆增加闲置成本,让有房者愿意出租房屋,从而使整个房屋租赁市场活跃起来。

模式创新“代表作”

“房屋银行”贵阳首创

贵阳市委常委、常务副市长马长青说,当今,很多人把房子作为一个投资手段,所以房子空置率较高。如何有效地通过政府的引导,通过自愿的办法,把这部分房子由政府收储起来,由政府给予一定补贴,并以低于市场价租给保障对象,既可节约大量的建设保障房财政资金,又节省了建设时间,节约土地资源,实现了四两拨千斤的作用。

4月底,贵阳市公共住宅建设投资有限公司、贵阳市金阳建设投资有限公司在政府部门和省房地产交易市场有限公司的主导下,成立了贵阳市公租房服务中心,按照“房屋银行”的模式管理。即公租房服务中心对社会闲置房进行出租价格测算,房主认可租金后交由公租房服务中心收储,服务中心按月(按年)向房方支付租金。服务中心收储闲置房后,再按原价格出租给符合条件的公租房承租对象。由政府按租金8%的比例支付给服务中心中介费。公租房服务中心在给闲置房租金定价时,坚持较市场低10%的原则,以利于平抑市场租金价格。但同时也保证房东的年租金收入不会减少。通常房主自主出租房屋,一般一年会有两个月的空租期,而被服务中心收储后,除扣除7天的承租人搬空时间外,其余时间全额给付房东租金,因此房主的总体收益不会降低。

按照“政府支持、社会参与、企业运作、实现多赢”的“房屋银行”模式,充分利用了存量资源,能迅速形成公租房的有效供应。而采取房屋银行收储配租模式的公租房,还形成了多赢的局面:既解决了政府做保障性住房资金缺乏的难题,节约了时间成本和土地资源,有利于规范房屋租赁市场,提高资源配置效率,又能把有限的资金公平有效地补到公租房所支持的中、低收入群体,还能让接受房屋收储的房主安心、省心地按市场价获取租金,同时,对创新流动人群的社会管理,也具有重要的作用。据测算,政府盖一套公租房,至少20万左右,从社会上收一套房子来,它的成本资金相当于建一套房子的1%。

不仅如此,贵阳首创的“房屋银行”模式,对于激活、规范民间房屋租赁行为起到了有效促进作用。这种“激活”为供需双方搭建了桥梁,正是“诱”和“挤”双管齐下,通过教育引导、减免税费,引导部分房屋租赁交易市场从“地下”走到“地上”,并逐步走向公开化、合法化、规范化;并通过价格杠杆增加闲置成本,让有房者愿意出租房屋,从而使整个房屋租赁市场活跃起来。之所以“规范”,是鉴于贵阳市房屋租赁市场还不同程度地存在规避管理、“黑中介”、配套政策滞后等问题,而通过政府搭建的房源收储平台,具有“适度超前、易于操作、便于落实、规范管理”特点的“房屋银行”模式,可避免部分中介恶意炒作的现象,确保房屋的合法使用,从而较好地规范房屋租赁市场,切实保障房屋租赁双方的合法权益。

关注度百姓声音

保障户:

“公租房,不再是个梦”

“凡是符合贵阳市公租房申报条件的市民和保障家庭,可到户籍及居住证所在地的街道办事处进行申报登记。”自1万套公租房开租的申请消息公布后,自6月21日以来,新华路街道办事处、云岩区中东街道办事处、威清门街道办事处等公租房申请点的办公室,挤满了人。

据贵阳市住建局住房保障中心有关负责人介绍,此次贵阳市共推出1万套公租房房源,房源分别来自于市级统筹住房和收储房源两类,报名工作将持续到7月10日,之后将于7月底通过电脑摇号方式进行实物配租。

据各街道办事处反馈的情况看,目前,市民申请公租房的热情非常高,平均每个点都有上百人前往报名、咨询。

“每平米9块钱,差不多50平米算下来租金450元。但听说这只是收费标准,如果条件符合,政府还会根据申请人的具体情况发放一定的公租房租赁补贴。”毕业3年在贵阳市一家连锁企业上班的张贵铁想申请图云关两室一厅的公租房,自从公租房政策公布,每月只有1200元工资的他,又看到了在这个城市继续扎根的一线希望。

“希望这次申请可以成功。”一直通过报纸关注贵阳1万套公租房公开申请信息的57岁老人刘宏在新华街道办事处填完了申请表后,瞄准想选择的桐木岭公租房,刘宏早就去“踩”了两次“点”,一次去看了外观和周边环境,第二次是公租房的室内装修。

“从花溪公园门口往青岩方向出发,20多分钟便就到了。黄灰白相间的6层小楼整齐排列,漂亮得很。”刘宏告诉记者,看过的公租房里,地面清光,水、电、厕所等基本的设施都已经具备,看样子只要搬点家具就能入住。

“除了配备有小区幼儿园、综合商场、农贸市场以及南溪小学外,交通也很便利。”刘宏看过,到这里的公交车有203路和205路,203路主要是接上下学的学生,而从青岩到花溪的205路每天有4趟经过这里。此外,还有客运专车载客到花溪。

实地“考察”后,刘宏开始那种认为公租房“地处偏远,生活起来又不方便,且房子也不会怎么好”的担心很快就消除了。

出租户:

“房屋银行”省心放心安心

在贵阳市公租房服务中心,记者遇到了前来交房的张洪波。张洪波要出租的房子在云岩区大营路,三室一厅一卫,建筑面积90平方米左右。

“原来租金每个月1100元,房屋银行给的租金价格比市价低一些,每个月1000元。”尽管如此,张洪波算过,如果自己出租,难免总会遇到两个月闲置期,所以一年租金收入不足12000元。虽然以比市价低点的价格交给房屋银行,但不存在空置期。按照协议约定时间计算,除每年留出固定的一周给承租人搬家以外,其余时间都有租金拿,算下来,也能拿到12000元,并不吃亏。而且,通过“房屋银行”,房屋租金由公租房服务中心直接定期支付,风险也由公租房服务中心承担。

据悉尽管贵阳市公租房服务中心给出的租金相比现在的市场价格还要低10%-15%左右,但仍吸引了众多市民把手上闲置的空房放到“房屋银行”。截止5月30日,该中心完成收储房源4788套。

“作为公租房,房子交给房屋银行,不担心以后收回来会很难?”

面对记者的提问,张洪波坦言自己也曾有过这样的顾虑。但在贵阳市公租房服务中心工作人员的解释下,张洪波明白:尽管房屋成了公租房,但作为租赁主体的自己和承租人的租赁关系并没有发生变化,可以按照租赁合同约定进行收回,只要租赁合同到期,租赁关系就自然解除,房子还是自己的。

据公租房服务中心介绍,房屋银行的租金也是根据市场的行情来定价,市价高时房屋银行的租金也会相应提高,房主不必担心收益会减少之类的问题。

“房子交给房屋银行,比交给一些中介公司放心、省心。”张先生告诉记者,政府收储房屋不收取任何中介费用,同时还可减免房屋租赁登记备案手续费。而根据租赁中心收储房屋后的承诺,还有专业的维护团队负责房屋的修缮,装修等服务。

背景链接

公共租赁住房(简称公租房),与人们熟知的廉租房、经济适用住房等同属解决城市中等偏下收入群体“住房难”的保障性住房。

大力发展公租房,是党中央、国务院的一项重大决策,也是一项重大民生工程。从2009年开始,为解决城市“夹心层”的“住房难”,全国各地开始研究相关政策,试水“公租房”,以更好地满足社会各收入阶层的住房需求。

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发布时间:2017-11-22 03:38

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